Нерідко забудовники намагаються залучити покупців до пропонованих в монолітно-цегляних новобудовах квартир, обіцяючи «вільне планування» при їх придбанні. Однак на практиці по відношенню до цих квартирах діють ті ж правила, що і до всіх інших: законним вважається те планування, яке існувала на момент покупки квартири і було зафіксовано в документах. Якщо власники згодом намагаються продати таку квартиру, при оформленні документів купівлі-продажу ця обставина неминуче спливає, перешкоджаючи укладенню угоди.

Вільне планування — це тільки міф

Ні в законах, ні в підзаконних нормативних актах, що регулюють сферу житлового будівництва, не існує такого терміну — «вільне планування». Сьогодні цими словами позначають квартиру з мінімальною кількістю або повною відсутністю внутрішніх міжкімнатних перегородок і несучих стін або колон. Тим не менш, при покупці квартири у забудовника завжди існує проектне планування, що входить в пакет оформлюваних документів. Саме воно вважається законним для цієї квартири.

Якщо власник після покупки звів перегородки згідно своїм бажанням, вони є незаконними. Тільки те планування, яка мається на документації БТІ, визнається допустимим. Як правило, воно ідентичне тому, що присутнє в буклетах, пропонованих забудовником при продажу квартири, проте трапляються і відступи від цього правила.

З практики приватного ріелтера

Власник квартири, який купив свою нерухомість у забудовника, тобто що був першим власником квартири, через кілька років вирішив її продати. Обробку квартири виконував забудовник, ніяких перепланувань не мали. Однак при підготовці документів для оцінки нерухомості з’ясувалося, що санвузол та комора помінялися місцями. На момент продажу вже складно було з’ясувати, чия це була помилка, проектувальників або будівельників. Хоча угода і була проведена, тим не менш, банк, який брав участь в укладанні цієї угоди, зобов’язав покупця або погодити перепланування у відповідних органах, або відновити розташування кімнат згідно з офіційним планом.

Порядок затвердження перепланування

Внесення змін в планування новобудови відбувається за тими ж правилами, що і перепланування будь-якої іншої квартири. Для цього запрошується дизайнер, який розробляє проект майбутнього планування, після чого цей проект надходить на затвердження спочатку в експлуатаційну контору, а потім — в міську або обласну житлову інспекцію. Після затвердження проекту необхідно отримати постанову голови управи, в якій дозволяється внесення змін в планування цієї квартири.

Новобудова тут нічим не відрізняється від вторинного житла, і тут діють ті ж правила:
не можна прибирати несучі стіни і колони
не можна допускати в плані наявність житлової кімнати без вікон
санвузол не можна розміщувати над житловими кімнатами нижнього поверху і т.д.

Юридична сторона проблеми

Не задокументоване належним чином перепланування новобудови в будь-якому випадку, рано чи пізно, породить проблеми для власників. На жаль, більшість покупців подібних квартир навіть не підозрюють, що зміни в плануванні потрібно юридично оформляти. Фахівці стверджують, що приблизно десять відсотків квартир вторинного ринку мають незаконне перепланування.

Далеко не завжди при продажу квартири відсутність юридичного оформлення змін в плані стає перешкодою для укладання угоди. Однак потрібно знати, що новий власник, підписавши договір купівлі продажу, повинен або узаконити перепланування самостійно, або повернути квартиру в стан, що відповідає документам. На це закон відводить не більше півроку. Новий власник повинен в Арбітражному суді довести, що зміни в плануванні не несуть загрози життю і здоров’ю інших громадян, що проживають в будинку.

Перепланування без документів обійдеться дешевше

Зазвичай при продажу квартири з неузаконеним плануванням продавець робить знижку, враховуючи витрати і складності, які очікують нового власника. Розмір цієї знижки залежить від конкретних обставин угоди: якщо квартира знаходиться в непопулярному районі або має інші недоліки, які знижують попит на неї, зниження ціни може скласти до 25 %. Дисконт безпосередньо не пов’язаний із сумою витрат, пов’язаних з узаконенням змін в плані, і може враховувати незручності і витрати часу, які очікують в цьому випадку покупця.

Водночас перепланування не завжди здешевлює квартиру. У деяких випадках, якщо воно зроблено дуже вдало, ціна може, навпаки, не знизитися, а зрости. А іноді ріелтер навіть радить покупцеві придбати таку квартиру зі знижкою, знаючи, що новий господар все одно буде робити ремонт, і витрати на відновлення первісного планування увійдуть до його загального кошторису.