Після травневого затишшя активізувався ринок столичної нерухомості. Люди все частіше цікавляться як орендою житла в Києві, так і його покупкою. Це перший рух за багато тижнів, і його ще не назвеш бумом.

Попит зростає, пропозиція падає

Попит на купівлю квартир почав рости практично з початку цього місяця. Згідно з підрахунками, за першу декаду червня придбанням нерухомості в економ-сегменті цікавилися на 25-30% більше, ніж у травні. У бізнес-сегменті — на 15-20%, а в еліт-сегменті — на 35-40%. «В останній тиждень ми спостерігаємо просто бум переглядів — в день до десятка буває. У травні люди відкладали покупки, відтягуючи рішення, як говорили, «до результатів виборів». Так прямим текстом і говорили: давайте підпишемо договір вже після інавгурації», — розповів керуючий ARPA Real Estate Михайло Артюхов.

Експерти запевняють, що більшість здійснюваних нині угод — це відкладений «весняний» попит, а не нова хвиля інтересу. «Є невелике зростання активності порівняно з березнем-квітнем, але результатів 2013-го, коли на місяць продавалося майже по 2 тисячі квартир на вторинному ринку, цього року ми не досягнемо. Добре, якщо ринок відновиться до кінця року», — підкреслив аналітик SV Development Сергій Костецький.

При цьому аналітики відзначають різке скорочення пропозиції. За даними Ліги експертів України, число квартир, виставлених на продаж, зменшилося майже вдвічі: з 120 тис. в квітні до 66 тис. в травні. При цьому в травні в Києві купили всього 711 квартир, іншими словами, нових господарів знайшла кожна дев’яносто третя квартира.

Торги з розумом

На тлі зниження купівельної спроможності і девальвації гривні, господарі вторинного житла вже кілька разів знижували доларові ціни. І в травні трохи опустили — на 1%. Всього, з початку року, ті просіли на 5,6%. Правда, через стрибок валютного курсу, вартість квадратного метра в перерахунку на гривню збільшилася на 37,7%. Середня ціна столичного метра в травні, за даними «Столичної нерухомості», становила 21,9 тис. грн/кв. м (1874 у. о.).

Цікаво, що, незважаючи на істотне зниження пропозиції, кожна десята квартира на ринку була вперше виставлена ​​на продаж в травні. І пропонують «новачків» дешевше: в середньому по 20,4 тис. грн/кв. м, що на 2,7% нижче середньої ціни квітня.

При цьому експерти впевнені, що подальшого здешевлення ні в якій валюті чекати не варто. «Падіння цін у доларі було в квітні-травні в середньому на 20%. Крім того, господарі були готові поступатися, іноді навіть 15-20%. Зараз настрої змінилися: валюта перестала коливатися, тому господарі не хочуть знижувати ціни, причому торг в червні незначний: від 2 до 5% від вартості. Помітного зниження цін вже не буде», — запевнив Сергій Костецький.

Так що, сподіваючись домогтися більш значної знижки, покупці можуть просто втратити шанс на покупку підходящої нерухомості. «Деякі покупці починають пошук з упевненістю, що їм скинуть не менше 30% від початкової ціни, а таке навряд чи відбудеться, — говорить Артюхов. — У мене був випадок, коли два тижні в травні ходили, придивлялися-торгувалися за двокімнатну на Солом’янці в новобудові, під ремонт. Господарі хотіли близько мільйона гривень за неї, покупець вимагав знижки. В результаті, квартиру продали не йому».

Ціни не знизять

До кінця літа ціни зміняться, але зовсім трохи. «Максимально можливе зниження — це 1%. Дещо виросте кількість угод у червні-липні, в серпні, швидше за все, ми побачимо традиційний сезонний спад», — упевнений Михайло Артюхов.

На думку віце-президента Ліги експертів України Андрія Гусельникова, основний фактор, що впливає на ціну нерухомості, — політичний. «Війна в Донбасі — дестабілізуючий фактор. Якщо ситуація розрядиться за три-чотири місяці, квартири в столиці подешевшають», — вважає він. Але зниження складе не більше 5-7% після вливання стабілізаційних траншей, які зміцнять курс гривні.

І все одно, на думку Сергія Костецького, в будь-якому випадку, попит буде вищим на первинне житло. Перш за все тому, що забудовники пропонують різні варіанти пом’якшення фінансового навантаження — від розстрочки до знижок, в той час як для вторинки жодних дієвих фінансових механізмів немає. Іпотечне кредитування банків практично повністю зупинено. Та й середні розцінки тут нижчі: у травні середня вартість квартир у новобудовах Києва становила 15 тис. грн/кв. м: від 10,5 тис. за квадрат в економ-класі, 17,6 тис. грн в бізнес-класі і 25,5 тис. грн — у преміум-класі.

Міграційний підігрів

Злегка підігнали попит на ринку столичної нерухомості мігранти з Криму та Донбасу. «Є деякі зрушення, викликані вимушеною міграцією зі сходу країни: люди прагнуть зняти квартири, цікавляться і покупкою. Ми вже закрили близько десяти угод покупки для вихідців з Луганська-Донецька», — розповів власник Dorohouse В’ячеслав Дорогунцев.

За його словами, такі покупці вибирають, насамперед, нове бюджетне житло, щоб встигнути за літо зробити ремонт і в’їхати якомога швидше. Наприклад, двокімнатну квартиру на Бажана купили за 80 тис. у. о., двокімнатну на Софіївській Борщагівці в 70 кв. м. — за 65 тис. у. о. «Причому обидва рази нам вдалося домогтися знижки майже в 10%», — похвалився нам ріелтор.

А от клієнти ріелтора Сергія Давиденка, приїхавши з донецького регіону, хочуть придбати квартиру або будинок в передмісті, щоб відразу в’їхати і жити. «У травні — початку червня у нас закрито сім угод із продажу будинків у 30 км від Києва, кожна — від 200 до 500 тис. у. о. Торгуються дуже жорстко, скидають до 10%. Платять в доларах або по курсу Нацбанку на день продажу», — розповів він.

Кожна третя оренда — Крим або Донбас

Видозмінився і ринок орендної нерухомості. Тут так само, як і в продажах, скоротилася кількість пропозицій по здачі: з 43 тис. до 27 тис. об’єктів в травні, згідно зі статистикою Ліги експертів України. Хоча пропозиція продовжує перевищувати попит: за минулий місяць було укладено 803 нові угоди оренди, тобто лише кожен 34-й господар знайшов свого квартиранта.

Такий дисбаланс привів до зниження орендної плати для дво-, трикімнатних на 700-1000 грн, для однокімнатних — на 500 грн. «Раніше пропозиції по 2,3-2,5 тис. на столичному ринку не можна було знайти, а зараз їх достатньо», — запевнила ріелтор Олена Смирнова.

«У мене в портфелі є одиничка за 2,6 тис. грн на місяць на Мінському масиві, двійка — за 3,5 тис. на Воскресенці, трійки пропонують за 4,7-5 тис. грн на місяць», — перераховує ріелтор Дмитро Ісок.

У першій декаді червня попит злегка пожвавився. Причому, за спостереженнями ріелторів, кожну третю операцію оренди в столиці укладають жителі Донецької, Луганської областей чи Криму. При цьому приїжджі з Донбасу частіше шукають житло на лівому березі: Дарниця, Позняки, Осокорки, Харківський масив, причому вибирають не найдешевше житло. «Це вимушений масовий попит, приїжджають не просто сім’ями, а великими кланами-компаніями», — зазначив у розмові Ісок. Був випадок, коли прямо з вокзалу ріелтору зателефонувала жінка з проханням знайти будинок або квартиру відразу для 15 осіб. «Бюджет був невеликий — 5 тис. на місяць, за ці гроші реально знайти дво-трикімнатну квартиру в спальних районах Києва, але господарі побоялися поселити відразу 15 чоловік», — говорить він.

Зате такий колектив без проблем розмістили б у заміському будинку, правда, дорожче. «За 14 тис. на місяць ми здали з червня двоповерховий будинок в Богданівці (Броварський напрямок), 260 кв. м., на ділянці в 18 соток. Там ще сауна, будиночок з критим басейном… На 15 чоловік вийшло б менше тисячі на місяць», — підрахував Ісок. Будинок зняв на півроку бізнесмен з донецького регіону для своєї сім’ї з трьох осіб і няні з обумовленою заздалегідь умовою, що до них можуть приїжджати родичі.

Ріелтори запевняють, що наплив мігрантів не викликав підвищення ціни. «Бажання нажитися на складнощах біженців якщо й виникає, то досить швидко присікається. На ринку — велика конкуренція: 25-30 квартир на одного бажаючого зняти», — розповів В’ячеслав Дорогунцев.

Довше знімають — нижчі ставки

Приїжджі зі сходу прагнуть зняти квартиру або будинок на два-три місяці, сподіваючись, що до кінця літа ситуація стабілізується, і вони повернуться додому. Однак господарі неохоче йдуть на такі тимчасові умови, зате готові давати знижку 5-10%, якщо договір укладається на більш тривалий термін. Наприклад, плату за двокімнатну квартру можна збити з 4,5 до 4 тис. грн на місяць, якщо орендар має намір жити не менше півроку.

«Буквально вчора шукав житло для ідеальних орендарів з точки зору господарів: сім’ї з дев’ятирічною дитиною. Але вони хотіли двокімнатну квартиру тільки на літо, і до них, можливо, могли приїхати родичі з двома дітьми. Їм відмовили, — розповів Дмитро Ісок. — Господиня так і сказала, мовляв, я краще почекаю місяць-другий, а восени здам її на рік». Є сенс шукати квартиру або будинок в передмісті: тут менша пропозиція, але ціни набагато нижчі столичних. Приїжджі цим вже користуються. «У червні закрили п’ять угод: кримчани і дончани знімають квартири, потім привозять родичів. У нас в Боярці зараз попит вищий за пропозицію, якщо раптом звільняється квартира, її знімають протягом тижня», — зазначила ріелтор Віра Українець. При цьому, за її словами, господарі цін не піднімають: однокімнатну можна зняти від 1,5 тис. грн на місяць, а таунхаус (2-3 кімнати плюс гараж) — від 3 тис. грн.