Заміський ринок як і раніше залишається одним з найбільш ризикованих в житлової нерухомості. Тут немає чітких регуляторів, таких як на ринку багатоквартирних новобудов

Цей сегмент намагаються уникати банкіри, з великим небажанням видаючи іпотечні кредити. Водночас бажаючих обзавестися власним заміським будинком або земельною ділянкою сьогодні чимало. Фахівці підготували кілька порад потенційним покупцям, які дозволять зробити правильний вибір.

Селища-привиди

Більшість сучасних покупців заміської нерухомості набувають об’єкти для власного проживання. І одним з найголовніших ризиків є відсутність життя в котеджному селищі. «Існує чимало прикладів того, як вдалі, на перший погляд, проекти виявлялися «мертвонародженими», — каже Ілля Менжунов. — Здавалося б, продажі йдуть добре, концепція продумана до дрібниць, але навіть через кілька років в селищі ніхто не живе».

Життя в незаселеному селищі — досить сумнівне задоволення. Як мінімум, це просто незатишно. Вечірня прогулянка серед порожніх будинків, ні в одному з яких не горить світло, навряд чи принесе задоволення. Та й удень нічого приємного немає: ділянки заростають бур’янами, виглядають занедбаними.

Фахівці рекомендують потенційним покупцям котеджів звертати увагу на те, чи ведуться оздоблювальні роботи у вже проданих будинках. Хорошим показником є проведення оздоблювальних робіт не менш ніж у третини з них. Це можна зрозуміти по наявності будівельного вагончика на ділянці, присутності робітників і багатьом іншим подібних дрібниць.

Якщо ж мова йде про вже готовий і заселений проект, то в цьому випадку можна порадити з’їздити в житловий комплекс кілька разів у будні та вихідні дні. У «живому» селищі можна буде побачити людей, дітей на дитячому майданчику, припарковані біля будинків машини та інші ознаки життя.

Інфраструктурні обіцянки

Сьогодні більшість гравців на заміському ринку заманюють покупців обіцянками того, що в проекті буде все необхідне для комфортного життя. «Проте, як показує досвід, до реального втілення в життя ці плани доходять далеко не завжди. У кращому випадку девелопер виконує свої обіцянки відсотків на 30», — коментує експерт. За словами експерта, не варто очікувати в економ-класі такої же інфраструктури, як у сегменті «бізнес», а в бізнес-класі — як в елітних котеджних селищах.

Але навіть якщо забудовник побудує все обіцяне в повному обсязі, покупець повинен розуміти, що інфраструктура — це серйозне обтяження, яке чинить значний вплив на ціноутворення. На початковому етапі реалізації проекту всі витрати девелопера на зведення інфраструктурних об’єктів закладаються в ціну, а після заселення котеджного селища значно підвищують розмір щомісячних експлуатаційних платежів. «Оптимальний варіант — розміщення інфраструктурних об’єктів на в’їзді в селище, щоб їх можна було відкрити для відвідувачів ззовні. У цьому випадку і на жителів селища не буде накладатися додатковий фінансовий тягар, і інфраструктура буде приносити дохід, і сторонні не зможуть потрапити в житловий комплекс», — говорить Менжунов.

Комунікації насамперед

Ще один важливий показник проекту з мінімальними ризиками — це наявність інженерних комунікацій. «Газ, електрика, водопровід і каналізація повинні заводитися в селище в першу чергу. Якщо їх немає, а будівництво вже ведеться, то це вагома причина відмовитися від покупки», — радить Ілля Менжунов.

За словами експерта, на заміському ринку можна зустріти чимало прикладів проектів, які ставали селищами-примарами через відсутність комунікацій — будівництво котеджів вже повністю завершено, але девелопер затягнув з підбиттям інженерії і покупці були змушені шукати більш підходящі для проживання котеджні селища.

Сусідський довгобуд

В останні кілька років покупців заміської нерухомості активно переконують у тому, що найбільш ризикованими є інвестиції в сегмент ділянок без підряду. Але це не зупиняє клієнтів, що активно скуповують землю. «Насправді ділянки без підряду таять у собі не так вже багато небезпек, — пояснює експерт. — Якщо в такому селищі є техумови на комунікації та проведено межування землі, то це вже є гарантією того, що проект життєздатний, в нього можна сміливо інвестувати».

Інше питання, що багатьох покупців відлякує той факт, що покупка ділянки без підряду — це ризик довгий час жити на будівництві. «На мій погляд, це не є фактором ризику, — коментує експерт. — До цього потрібно ставитися інакше. Якщо твої сусіди будуються, нехай навіть і довго, це вже хороший знак. Такого, щоб всі жителі селища з ділянками без підряду вишикувалися і заселилися одночасно, просто не буває, це поодинокі випадки».