Президент Асоціації спеціалістів з нерухомості (АСНУ) Сергій Злидень розповів про нові тенденції, що намітилися на ринку нерухомості, ціноутворенні і деякі зміни, що вселяють стриманий оптимізм.

Говорили і про нові, нетипові явища, спровоковані потоком мігрантів із зони АТО, а також про те, що вітчизняні ріелтори вже готові співпрацювати із закордонними колегами на рівних.

— Сергій Анатолійович, на прес-конференції АФНУ Ви говорили про зонування вітчизняного ринку нерухомості і побіжно згадали про нові для нього явища, спровоковані політичною ситуацією. Що це за тенденції і що саме стало причиною їх виникнення?

— Насправді, все досить просто. Люди, які встигли вивезти з проблемної зони свій капітал, воліють вкладати його в нерухомість, розташований подалі від зони АТО — Київ, Львів, західна Україна. Крім того, наші співгромадяни почали купувати нерухомість в Європі. В результаті, ми можемо зіткнутися з таким явищем, як виведення капіталу за кордон.

З одного боку, це не надто добре — українська нерухомість його «не дорахується». Але з іншого, далеко не всі, хто придбав нерухомість за кордоном і, насамперед, в курортних регіонах Європи, живуть там. Багато хто продовжує орендувати житло в Україні, тоді як своє закордонне здають туристам, маючи можливість, проте, в будь-який момент покинути країну. І навіть якщо ситуація тут, не дай Бог, погіршиться, вони не втратять свої капітали.

Крім того, така тенденція дозволяє говорити про прискорення процесів інтеграції українців з світовим співтовариством — ці люди вже фактично чинять так, як багато європейців.

Друга категорія вимушених переселенців — люди, чиї капітали залишилися в зоні АТО у вигляді нерухомості, заморожених депозитів і тому подібного. Вони розраховують на повернення своїх коштів у тому чи іншому вигляді. Власне, це те саме що нерухомість в Криму для тих хто залишився на материковій частині країни.

І ось ці мігранти якраз і формують друге явище — зростання ринку відкладеного попиту. Це означає, що як тільки вони отримають доступ до грошей, ми будемо спостерігати різкий стрибок на ринку нерухомості. І перш за все, зрозуміло, стрибок цін. Ситуація посилюється і повсюдним гострим дефіцитом житла що залишився нам у спадок від Радянського Союзу. Вирішити цю проблему мав би будівельний бум, який ми спостерігаємо, наприклад, в європейських країнах колишнього соцтабору — Болгарії, Польщі, Угорщини. На жаль, в Україні такого буму ніколи не було, тому відкладений попит вже можна назвати «бомбою уповільненої дії» для ринку нерухомості.

— Чи відбувається сьогодні на ринку хоч щось позитивне? Або він повністю завмер в очікуванні стабілізації політичної і, як наслідок, економічної ситуації?

— Вважаю, що одним із позитивних моментів є своєчасні грошові транші від МВФ. На перший погляд, вони не стосуються безпосередньо ринку нерухомості. Однак, йдуть переважно на здійснення реформ, в тому числі, фінансової системи, що дозволяє сподіватися на те, що наші співгромадяни будуть мати доступ до адекватних кредитів і іпотеці. З іншого боку, співпраця з МВФ дає посил більшості країн світу про те, що Україна підтримує Євросоюз, а значить, ця країна має майбутнє. Відповідно, потенційні інвестори вже розглядають Україну як майбутнього партнера, і, як тільки закінчаться військові дії і ситуація трохи стабілізується, шукатимуть точки дотику з місцевим бізнесом.

Іншими словами, на сьогоднішній день, відбувається пожвавлення інвестиційного клімату ще не в самій Україні, але вже навколо неї. А цей факт, в свою чергу, вже зараз уповільнює падіння вітчизняної економіки, у тому числі, і ринку нерухомості, а в майбутньому стане одним з факторів її зростання.

— І які ж можуть бути прогнози для ринку нерухомості на найближче майбутнє?

— Давайте пригадаємо попередні дві кризи — 1998 року і 2008-2009. У першому випадку ми спостерігали обвал національної валюти і, відповідно, абсолютно непередбачуване розхитування ціноутворення у всіх сегментах ринку.

Природно, в 2008 році багато хто передбачав аналогічну картину. Однак, сталося по-іншому. На той момент первинний ринок нерухомості працював в національній валюті, але очікуваної індексації цін, згідно рівню інфляції, не сталося — ринок просто-напросто обвалився практично вдвічі, в тому числі, і в цінах на нерухомість. Природно, вторинний ринок змушений був привести ціноутворення в сегменті у відповідність з первинним — ціни тут також впали на 45%. В результаті ми мали затяжну депресію, відгомони якої ринок відчував ще торік — до початку чергових коливань, пов’язаних з відомими політичними подіями.

Що ж відбувається тепер? Ринок очікував подібного обвалу, однак цього не сталося — ціни поступово індексуються, згідно рівню девальвації національної валюти. На первинному ринку ціни в гривневому вираженні дійсно виросли, але в доларах при цьому залишилися практично на тому ж рівні. І оскільки, слід гадати, пік ситуації нами вже пройдено, чекати падіння не варто.

Виходячи з цього, можна прогнозувати, що до кінця року ніяких змін на вітчизняному ринку нерухомості, швидше за все, вже не буде. Можливо, відбудеться невеликий сплеск інтересу до нерухомості ближче до нового року, але це явище сезонне і щорічне, пов’язане з закриттям фінансових документів і необхідністю вкласти капітали. Цього року сплеск навряд чи буде масовим і не вплине на ціноутворення.

Навесні, як правило, починається період ділової активності. І якщо до того часу політична ситуація в країні почне стабілізуватися, цілком ймовірно, будуть і перші результати та зростання цін. А якщо військові дії завершаться, бізнес-активність будемо спостерігати вже в січні, хоча зазвичай цей місяць вважається мертвим сезоном.

— Чи потрібні сьогодні профільні організації? Які завдання в нинішніх умовах стоять перед АСНУ?

Саме тепер роль громадських організацій як невід’ємної частини професійної спільноти складно переоцінити. Зараз наше суспільство готове до кардинальних змін і, насамперед, до нового європейського стилю ведення бізнесу. Тому і своєю головним, але далеко не єдиним, завданням ми вважаємо побудову цивілізованого ринку послуг в сфері нерухомості, підвищення попиту на послуги ріелторів як невід’ємної частини ринку нерухомості, зростання їх кваліфікації та професіоналізму.

Для цього ми вже сьогодні пропонуємо нашим ріелторам підвищувати рівень освіти і кругозору — з нами співпрацюють провідні світові організації ріелторів, які готові ділитися досвідом і знаннями з вітчизняними операторами ринку. Причому співпрацю вони пропонують не тільки в сфері освіти, а й безпосередньою бізнес-активності: завдяки нашим спільним програмам, члени АСНУ вже мають доступ до зарубіжних ринків нерухомості, а також ексклюзивних представників за кордоном, що дозволяє представити світовій громадськості вітчизняний ринок нерухомості. Звичайно, про масовість явища говорити занадто рано, але перші спроби такої співпраці є. А значить, ми будемо першими, хто зможе працювати з зарубіжними компаніями, коли цей попит з’явиться.