Інтерв’ю з експертом у сфері нерухомості Оленою Маленковою

Про ситуацію на ринку нерухомості України в умовах нестабільної економічної і політичної ситуації, про вплив внутрішньої міграції на цю сферу розповіла експерт з нерухомості, член Асоціації власників нерухомості України і Комітету сприяння переселенцям Олена Маленкова.

— Олена Аркадіївна, дайте, будь ласка, загальну характеристику ринку нерухомості України на сьогодні (цінова політика, переваги покупця)?

— Зараз на ринку нерухомості і покупець, і продавець перебувають у стадії вичікування. Звичайно, поодинокі угоди укладаються, але вони не носять масового характеру.

Основний сегмент продажів — це первинне житло, 1-2-кімнатні квартири. Так виходить, що в основному люди намагаються скинути гривню саме на ринку нерухомості (бо саме в сегменті «первинки» ціна квадратного метра зафіксована у гривні).

Ну а елітна нерухомість продається точково. Зрозуміло, що людей, які мають мільйони, нинішня криза особливо не стосується. Вони купують і великі будинки, і дорогі квартири.

Варто відзначити, що найбільш доступне для покупки житло знаходиться в Західній Україні. Приміром, в Івано-Франківську йде масове будівництво, і внутрішній ринок практично не простоює. Вони за 2-3 місяці повністю продають будинок-новобудову (від 3900 до 4500 грн. за кв. м). У таких будинках вже є опалювальний котел, лазерна штукатурка — все повністю готове під обробку. Івано-Франківськ зараз найбільш привабливий, тому що там є якісне і дешеве житло. І це дуже комфортне місто для проживання.

Також дуже добре продається передмістя Києва, де ціни від 5-6 тисяч гривень за квадратний метр у новобудовах або котеджах. Зараз там можна купити житло за 50-60 тис. дол. (Будиночок за містом або 3-кімнатну квартиру). У тому ж Ірпені можна знайти за 36 тис. дол. «двушку» в хорошій новобудові.

— Чи змінилася за останній час цільова аудиторія на ринку житла?

— Зараз дуже складно описати портрет покупця. Цільова аудиторія різношерста — і молодь, і люди, які примудрилися «вирвати» якісь гроші зі сходу. Навіть літні зараз купують (в основному однокімнатні квартири). На кожен тип нерухомості — своя цільова аудиторія, як це було завжди.

— На що варто звертати особливу увагу при покупці нерухомості?

— Перше: якщо ви купуєте квартиру в новобудові, обов’язково залучайте фахівця — юриста, знайомого ріелтора.

У Києві зараз масове явище, коли забудовник, купивши ділянку землі під забудову житлового будинку для себе, будує на ньому багатоповерхівку, а дозвільних документів у нього немає. І коли люди купують такі квартири, по-перше, за документами не зможуть бути власниками житлової квартири, так як зазвичай ця частка становить 1/16, 1/28, відповідно, такий «власник» ніколи не зможе цю квартиру продати.

Читайте також: В Україні закінчуються квартири для оренди

По-друге, є ризик знесення незаконного будівництва. Тобто обов’язково треба перевіряти документи у забудовника. Сам споживач цього не робить, для цього і потрібен юрист.

Третє — найчастіше обиватель не орієнтується в цінах. Коли робимо аналітику ринку, у нас розбіг іноді досягає 70%. Для того, щоб людина не переплатила при покупці, треба все-таки звертатися до фахівця, тому що ти можеш заплатити і не будеш знати, дорого це чи дешево.

Наприклад, є клієнт, який готовий витратити півмільйона доларів на квартиру. Ми піднімаємо нашу багаторічну базу і бачимо, що власники цієї квартиру тримають ціну ще з 2008 року, хоча зараз її собівартість в рази нижче. Виходить, коли людина починає шукати житло, у нього виявляється дуже великий розкид цін, і він може не купити за поєднанням ціни і якості. Тобто дуже мало пропозицій, адекватних за ціною сьогоднішньої ситуації.

Тому кому треба продати, продають за заниженою ціною. Кому треба купити, будуть змушені витратити час, щоб знайти щось саме в потрібному ціновому сегменті.

— З якими проблемами зазвичай стикається продавець сьогодні?

— Головна проблема — знайти платоспроможного покупця. Сьогодні банки не працюють у нормальному режимі, фактично немає кредитної системи. Якщо раніше можна було, давши просто рекламу на квартиру, зібрати кілька покупців і вибрати з них самого платоспроможного (влаштувати т.зв. аукціон), то сьогодні такий покупець може бути один, і в гонитві за ним можна витратити роки. А угоди здійснюються тільки за готівку.

— Які умови необхідно виконати продавцю нерухомості, щоб якомога вигідніше продати (здати) житло?

— Я завжди своїм клієнтам рекомендую звертатися до ріелтора, якого він знає, або до того, якого йому рекомендували. Рієлтор може грамотно управляти попитом. Він має свою картотеку клієнтів, і на нього постійно йде приплив заявок.

Читайте також: Нерухомість в Україні стала нікому не потрібна

Якщо людина сама буде продавати свою квартиру по рекламі, по-перше, вона може нарватися на шахраїв (як це зазвичай буває в смутні часи), а по-друге, його оголошення може просто потонути у величезному морі сайтів. За моїми підрахунками, є 250-300 сайтів з оголошеннями, на яких вони розміщуються. Єдиний покупець, який може знайтися на цю квартиру, може просто загубитися.

Зараз надзвичайно важливий час: сьогодні квартира коштує 50 тисяч доларів, а в лютому вона може коштувати вже 30 тисяч. Тому потрібно звертатися до свого фахівця, який сконцентрує попит і продасть квартиру за максимальну ціну в максимально стислий термін.

— У кого сьогодні більше шансів продати житло — у власника квартири в місті або заміського будиночка?

— Сьогодні в пошані або заміський будиночок з автономним опаленням, або новобудови з новими тенденціями, коли в кожній квартирі вже є котел.

Ми не знаємо, яка зима нам належить, ми не знаємо, що у нас буде з газом, тому народ замислюється.

До речі, дуже багато хто хоче знімати заміські будинки. Можливо, буде бум на початку березня на невеликі будиночки, коли людина зробить собі автономне проживання: і свердловину, і опалення, можливо, на твердому паливі, щоб взагалі не залежати від держави.

— Які зараз ціни на оренду в Києві та в регіонах?

— У Києві ще в червні ціни були більш-менш осудні. З липня ціни на оренду піднялися за рахунок внутрішньої міграції. У вересні ціни досягли піку, але поки зростання припинилося.

У порівнянні з минулим роком, можна сказати, що вартість оренди вже виросла на 20%. Навіть заміські будиночки (до 100 кв. м) в невеликих районних центрах ще два роки тому здавалися за 3000 гривень, сьогодні — від 6000 і вище.

Перед новорічними святами зазвичай багато компаній-забудовників пропонують акційні ціни та усілякі приємні знижки на придбання квартир у новобудовах. Для прикладу компанія «Британський квартал» пропонує на протязі грудня ексклюзивні подарунки кожному покупцю нової квартири. Що за подарунки можна дізнатись на сайті компанії http://britanskiy.com.ua/.

Це стосується столиці, Миколаївської, Запорізької, Черкаської, Львівської областей, тому що саме в ці регіони перебралася основна частина населення з сходу.

— Ви торкнулися теми внутрішньої міграції, як в цілому це відбилося на ринку нерухомості? Що змінилося сьогодні?

— Люди як і раніше з’їжджаються у великі міста з метою заробітку, тому що зараз у східному регіоні практично немає роботи. У західних регіонах теж особливо роботи немає, багато хто на це скаржаться. Тому дуже часто люди мігрують у пошуках роботи. Все-таки вважається, що в столиці її простіше знайти.

Але, з іншого боку, зараз зросли ціна на оренду, і у багатьох вимушених переселенців вже вичерпані ресурси. Якщо не знайшли роботу — повертаються назад в зону бойових дій. Я знаю масу проукраїнськи налаштованих людей, у яких не було виходу — і довелося повернутися назад, так там хоча б квартири є і якісь запаси.

— Чи є надія, що вони там зможуть продати своє житло, щоб назавжди виїхати?

— Продати житло на сході можна. Угоди поодинокі, але вони йдуть (зону бойових дій не розглядаємо). Ціни орієнтовно впали в 2-2,5 рази.

В середньому в Донецьку 1-кімнатна квартира коштує 20-25 тисяч доларів в центральному районі. У Донецьку ця зона включає шматочок Київського району, Петрівка-Мар’їнка, Широкий, а решта районів не зачіпаються. Ближче до околиць — Пролетарка, Будьонівка — до 20 тисяч.

— Хто їх там купує, враховуючи бойові дії на сході?

— Я теж задавала це питання своїм колегам в Донецьку. Сказали, що і росіяни купують, і наші громадяни, які вірять у своє «краще», може, вони думають, що там теж буде Росія. Хтось просто ризикує, в надії, що колись увесь цей жах закінчиться.

— Які регіони, крім Києва та Івано-Франківська, про які Ви говорили раніше, найбільш привабливі і доступні для переселенців?

— Чернівецька, Хмельницька, Полтавська, Черкаська області — не великі міста, а передмістя, в 50-60 км зоні від Києва. Багато хто спеціально зазначають, що не хочуть жити на лівому березі, краще на правому — подалі від Донецька, хоч Дніпро буде розділяти. Це дуже важливо психологічно.

Але зараз наші фахівці зіткнулися з тим, що деякі орендодавці прямим текстом заявляють, що «мешканців з Донбасу ми не хочемо, так як боїмося, що вони отримають статус біженців і не будуть платити». Власники з умовами «негрів і донеччан НЕ беремо», на жаль, трапляються.

Я весь час прошу журналістів — розвінчуйте цей міф. Закон про власність ніхто не відміняв. Ніхто не має права жити у вашій квартирі і не платити за неї. Підписуйте офіційні договори, наймайте професійних посередників — і проблем не буде.

— Як переселенцю відстоювати свої права в таких ситуаціях?

— Змусити когось комусь здавати свою приватну власність не можна. Але роз’яснювальною роботою займатися просто необхідно! Ми (ріелтори. — Ред.) зазвичай намагаємося давати гарантійний лист від нашої компанії, що у разі, якщо наймач не платитиме, то ми на себе беремо гарантії оплати. Просимо, щоб наші переселенці брали листи зі своєї роботи про заробітну плату, щоб довести платоспроможність і що вони не збираються сидіти у когось на шиї. Ми зі свого боку намагаємося пояснювати власнику, що це такі ж люди, як і ми з вами, інакше б вони поїхали в Ростов, а не в Київ. Раніше з десяти дев’ять власників відмовлялися, тепер з десяти відмовляється один, якого ми не змогли переконати, але це його право.

Біда в тому, що зараз також на ринку працює і велика кількість непорядних ріелторів, які для того, щоб отримати контракт від власника, налаштовують проти клієнтів з Донбасу.

— Чи є хоч якась допомога з боку держави?

— Наша ріелторська компанія зробила перереєстрацію як приватний підприємець. Було дуже лояльне ставлення з боку київських держслужбовців. Що стосується матеріальної допомоги … Йти вистоювати 3-4 дні в черзі, щоб отримати 400 грн. (працюючій людині) при вартості квартири від 5 тис. грн на місяць, немає сенсу.