Багато інвесторів вкладають «надлишки» коштів у нерухомість. Наскільки вірно це рішення в довгостроковій перспективі?

Перед заможними українцями сьогодні стоїть непросте завдання — максимально зберегти свій капітал. Просто перечекати навряд чи вийде: закордонні банки практично нічого не платять по депозитах, а на батьківщині настали не найкращі часи. Тому багато інвесторів йдуть по зрозумілому і, на їх погляд, найменш ризикованому варіанті — вкладають «надлишки» коштів в нерухомість, як правило, в житлову. Наскільки правильно це рішення в довгостроковій перспективі?

Вважається, що інвестиції в нерухомість не дозволять вам втратити гроші. І це правильно. Всі гроші втратити дуже складно. А ось «вийти» з нерухомості назад з істотними втратами можна.

Важливе значення відіграє фактор часу: коли ви купили той чи інший об’єкт, ви повинні розуміти, скільки часу можете тримати його і коли вам знадобляться гроші.

Наприклад, один з моїх клієнтів шукає вже більше року покупця на свій будинок біля Києва, куплений в 2006 році за шалені гроші, щоб продати його приблизно за тією ж ціною.

У подібній ситуації знаходяться і ті, хто інвестував, наприклад, п’ять-шість років тому в нерухомість в Іспанії або на Кіпрі. Вкладення в будинок або квартиру більше не гарантують захист ваших заощаджень. Нестримне зростання цін на нерухомість в Україні і за кордоном припинилося після кризи 2008 року і навряд чи у найближчому майбутньому повториться в таких же масштабах. У Києві, наприклад, за 6 років після кризи ціни на житло так і не повернулися на рівень середини 2008-го.

Цікавий досвід США, який може багато чому навчити українського інвестора. Там пік останнього буму на ринку житла припав на липень 2006 року, але досі поточні ціни далекі від передкризових значень.

Потрібно бути готовим і до того, що тривалий час ціни на житло можуть бути слабо волатильні і не мати довгострокового тренда на підвищення. Так було в США майже 50 років: з кінця 50-х і до кінця 90-х (за винятком невеликих сплесків у 70-і і 80-і роки, які швидко загасали). Можливість тривалого «штилю» на ринку означає відсутність зростання вартості вашої нерухомості.

Багато вітчизняних інвесторів посилено шукають свій варіант «пасивного доходу». Для них покупка житла і здача його в оренду представляється хорошим рішенням. Справді, це дуже заманливо: купити будинок або квартиру де-небудь у «хорошій» країні і без клопоту і турбот отримувати стабільний дохід. Про які гроші йдеться? За даними порталу Global Property Guide, річна прибутковість від здачі в оренду житла становить в середньому, наприклад, у Німеччині — 3,34%, у Чехії — 4,18%, Франції — 2,89% і т.д. Якщо приберете звідси плату посереднику за підбір орендаря, клопоти з контролю за житлом, податки, час «порожнього» житла та інші витрати (втрати), то вийде зовсім небагато.

Читайте також: Ринок нерухомості України готовий до євроінтеграції

Такі гроші можна легко заробити і без великих складнощів, зберігаючи капітал у більш ліквідному стані. Наприклад, якщо ви не боїтеся фондового ринку і готові до довгострокових інвестицій, для цих цілей можуть бути використані папери великих глобальних споживчих компаній, які платять хороші дивіденди. Так, річні дивіденди McDonald’s становлять 3,5% (тут і далі наведено дані на 20 листопада 2014), The Coca-Cola Company — 2,85%. І це без урахування зростання вартості самих акцій. А вони дуже навіть непогані для консервативних вкладень: за останні два роки папери згаданих компаній зросли відповідно на 12,36% і 18,35%. Хороші можливості представляють і спеціальні трасти нерухомості. Наприклад, біржовий фонд (ETF), який інвестує в трасти нерухомості США — SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR), — в даний час платить інвесторам близько 3% доходу. За два роки акції фонду зросли на 25,32%.

Читайте також: Життя в мегаполісі стало менш привабливим

На закінчення хочу сказати, що, безумовно, покупка нерухомості — це органічна частина стратегії збереження особистого капіталу. Вона цілком виправдана і доречна в інвестиційних портфелях більшості заможних людей. Проте в даний час таке рішення, як правило, не дає вам автоматичних переваг. Воно повинно прийматися виключно на основі ретельного аналізу ваших довгострокових цілей і завдань, уже наявних активів і самого ринку нерухомості. Якщо ж ви купуєте ще один будинок тільки тому, що у вас є сумніви щодо надійності збереження ваших заощаджень або це пов’язано з труднощами реалізації інших інвестиційних рішень, то велика ймовірність того, що ця покупка не принесе бажаних результатів.