Експерти кажуть, що ціни в гривні виросли на 20 відсотків і вони вражають навіть людей зі стажем на ринку столичної нерухомості. Причини подорожчання оренди традиційні — в серпні-вересні столицю штурмує нова армія студентів, яким потрібно недороге житло. Тому починаючи з початку серпня з ринку зникли всі дешеві пропозиції. Мінімальні ціни на однокімнатні квартири в столиці стартують від 6,5 тисячі гривень. І знижуватися найближчим часом не будуть. Правда, експерти назвали умову, за якої зростання цін на орендоване житло може сповільнитися.

Студенти розмітають дешеві варіанти

В кінці літа на ринку нерухомості великих міст починається ажіотаж. Батьки студентів що вступили до вишів починають підшукувати їм житло. Як кажуть ріелтори, через це практично не залишилося недорогих варіантів не тільки біля інститутів і університетів, а й істотно зросли ціни на житло уздовж гілок метро.

Як кажуть фахівці, студенти Київського національного університету культури і мистецтв, який знаходиться біля станції метро «Печерська», вважають за краще селитися в районі житлового масиву Осокорки-Позняки-Харківський, який знаходиться в чотирьох станціях метро. Ціни там набагато доступніше, ніж на Печерську.

А ось Національний університет харчових технологій перебуває в безпосередній близькості до метро «Університет» і «Льва Толстого». Так що студенти обирають два напрямки — червону і синю гілку столичного метро. Якщо говорити про Харків, непоганий варіант — станція метро «Студентська», яка не тільки близько до Харківського національного педагогічного університету ім. Г. С. Сковороди, Національному фармацевтичному університету, а й на одній гілці з Національним юридичним університетом імені Ярослава Мудрого.

Цього року не пощастило тим, хто здає бюджетне житло на київській Борщагівці. У минулі роки там із задоволенням «квартирували» студенти київського «Політеху» і Авіаційного університету. Їм було зручно добиратися на навчання на швидкісному трамваї. Але в цьому році через ремонт шляхопроводу трамвай не ходить. Експерти кажуть, що поки його знову його не запустять, оренда житла на Борщагівці в ціні особливо не виросте.

Психологічна межа ціни оренди

Також ріелтори відзначають цікаву особливість цього сезону. Коли ціни підійшли до психологічної позначки в 10 тисяч гривень, більшість потенційних клієнтів поставили саме цю суму, як граничну для себе. При цьому господарі виставляють житло трохи дорожче — з прицілом на торг.

— Зазвичай у процесі спілкування вдається вторгувати 500 гривень, — кажуть фахівці. — Але власники хорошого житла біля метро вже не готові опускати ціну нижче 10 тисяч, а орендарі не хочуть її перевищувати. Адже крім оренди їм доведеться ще платити комуналку, яка сягає від 600-700 гривень влітку до 2 тисяч взимку. Можливість для торгу характерна для сезону затишшя, який був в травні-липні. У серпні в бюджетному сегменті вже особливо збити ціну не виходило.

Якщо у потенційного орендаря є можливість заплатити трохи більше, то ріелтори радять звертати увагу на двокімнатні квартири. Як кажуть фахівці з нерухомості, зазвичай вони дорожче однокімнатних всього на 15-20%, а комфорту куди більше. Особливо, якщо до вас в гості приїдуть родичі. Але витрати на опалення такого житла будуть більше, ніж в однушках, в півтора рази.

За останній рік ціни на оренду росли разом з доходами населення. За словами експерта з ринку столичної нерухомості компанії SV Development Сергія Костецького, в порівнянні з минулим роком ціни на оренду житла в Києві виросли на 15-20%.

Пропозиція зростає — чому не падають ціни на нерухомість
Уже не перший рік багато хто чекає обвалу цін на житло в Києві. Хтось хоче купити квартиру, а хтось сподівається, що йому будуть здавати метри мало не за комуналку. Але на жаль такого не відбувається. Хоча Київ забудовують з величезною швидкістю і пропозиція зростає. Чому не падають ціни?

— Комуналка в нових будинках практично не впливає на бажання власника продати або здати житло, — переконані ріелтори. — Ми часто водимо потенційних клієнтів в будинки, які були здані 2-3 роки тому, і там заселене 30-40% квартир. Вони роками стоять з голими стінами, і ніхто не поспішає починати ремонт. Чому? У когось немає грошей, щоб зробити ремонт під орендарів — витрати будуть відбиватися мінімум два роки. А хтось сподівається, що почнеться зростання цін і він продасть житло з вигодою для себе. При цьому, якщо в старих будинках люди змушені оплачувати взимку опалення, ось і поспішають продати квартири або здати їх в оренду, то в нових ситуація кардинально інша. У новобудовах стоять лічильники на все — від електрики і води до тепла. Тому взимку там ніхто не включає батареї в порожніх квартирах і рахунки становлять кілька сотень гривень — виключно за обслуговування будинку. Власникам доводиться оплачувати втрати тепла в місцях загального користування, а й там суми не надто великі — 1-2 грн за квадратний метр на місяць.
Якщо ж людина купила квартиру в новобудові, потім зробила в ній нехай навіть бюджетний ремонт, то вона намагається здати її не в збиток. Як кажуть ріелтори, середня прибутковість на ринку житла — 6-9% річних.

Вся справа в доступних кредитах на житло

На думку експертів, зупинити бурхливий ріст орендних ставок можуть тільки обіцяне Кабміном зниження ставок кредитування. Якщо іпотека знизиться до 12% річних, то виплати по кредиту вже стануть порівнянні з сьогоднішньою вартістю оренди. Правда, для цього облікова ставка НБУ має знизитися майже вдвічі.

— Якщо облікова ставка буде 8-9%, як ми прогнозуємо, — заявив глава Національного банку України Яків Смолій. — При маржі банку в 4-5% можна вийти на кредитні ставки 12-13%.

Правда, для того, щоб отримати добро банку на іпотеку, потрібно буде зробити перший внесок — близько 30% від вартості житла і мати підтверджені офіційні доходи, які будуть мінімум в 2,5 рази вище платежу по кредиту. Навчені масовими банкрутствами позичальників під час минулих криз, банки встановлюють досить жорсткі умови. Наприклад, зараз ставки по іпотечних кредитах в середньому складають 20%. При цьому банк диктує умови, у якого забудовника можна купувати квартиру, а у якого — ні.

Правда, після запуску доступного кредитування ринок оренди не «здується» зовсім. Адже ціни на житло після зниження ставок підуть вгору, і платити за кредитами доведеться не так вже й мало. По-друге, питання першого внеску для багатьох залишається актуальним. Адже при вартості об’єкта нерухомості на рівні 40 тисяч доларів потрібно мінімум 12 тисяч доларів.

Крім того, при покупці навіть нового житла виникає питання ремонту, покупки меблів і побутової техніки. Навіть при самих скромних витратах на це потрібно мати від 5 тисяч доларів. Ось і виходить, що частина орендарів за краще знімати житло, перекладаючи побутові питання на плечі власників житла.